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[買房這事]買期房都有什么風險，應當如何規(guī)避？｜坐標網(wǎng) [復制鏈接]

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微信分享到朋友圈只看樓主倒序閱讀腔主發(fā)表于: 2023-08-17 , 來自: 浙江省金華市

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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1、什么是期房？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)權證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2、買期房的風險與防范措施！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]①房屋質量風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在期房投訴中有關房屋的質量問題一直位居首位。由于消費者在與開發(fā)商簽訂購房協(xié)議時，自己所購買的房屋還沒有成型，不能看見房屋的實際情況(即便房屋交付后，對一些隱蔽工程質量問題也難以發(fā)現(xiàn))，因此，消費者經(jīng)常會因為房屋質量問題和開發(fā)商發(fā)生糾紛。一些開發(fā)商為追逐最大利潤，使用劣質材料或者是偷工減料，隨意降低工程質量標準，以致造成地基下沉，屋頂漏雨(水)、管道滲漏等嚴重的質量問題，給房屋質量和安全埋下了重大隱患。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：驗收房屋時，請專業(yè)的房屋檢測(監(jiān)理)機構來進行檢測，對于一般的質量問題可以要求開發(fā)商限期整改，對于基礎工程和主體結構方面的質量問題，則一定要請專業(yè)檢測機構進行檢測、鑒定，以便根據(jù)具體情況進行處理(要求維修、退房、及時索賠)。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]②面積縮(漲)水風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些開發(fā)商為了謀取最大的商業(yè)利益，在進行實測時，有意改變建筑面積、加大公攤面積，并且不明示公攤面積的數(shù)量和計算方法，以致商品房實際面積與銷售面積嚴重不符。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：收房或進行產(chǎn)權登記時，一定要注意查看房屋而積測繪技術報告書(俗稱“房屋面積測繪表”)，仔細核對相關數(shù)據(jù)并根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定對可列入公攤的面積進行計算，看開發(fā)商公布的各單元套內(nèi)面積加公攤面積的數(shù)據(jù)與圖紙標明的建筑物房屋總面積之和是否相等。如果不相等，就要查明原因或請開發(fā)商作出解釋，必要時要請專業(yè)測繪機構進行復測，以避免經(jīng)濟損失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]③虛假廣告宣傳的風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]開發(fā)商的售樓廣告經(jīng)常是美麗動人的，如果僅憑售樓時開發(fā)商所作的宣傳買房，可以肯定地說多數(shù)時候都會令人感到失望。人住以后就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房子與其宣傳的房屋品質大相徑庭。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：如果對自己所購買的房子有環(huán)境、配套設施等社區(qū)品質方面的問題有特別的要求，并因此而選購開發(fā)商所宣傳的房子，就一定要在合同中對相關事項作出明確的約定，否則，以后發(fā)生糾紛就會在證據(jù)方面出問題。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]④規(guī)劃變更的風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計，在配套設施、綠地、容積率、環(huán)境設施等方面隨意改動，將小區(qū)中本是綠地的地方改做他用，有的加建新樓，有的變成了停車場。為了規(guī)避責任，開發(fā)商在與消費者簽署合同時，往往對這些問題不做約定，或者有的是在約定中設置陷阱，有的甚至拒絕約定，嚴重侵害了消費者的知情權和公平交易權。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：消費者購房時，一定要認真審核開發(fā)商廣告中宣傳的內(nèi)容是否真實，是否可以落到實處，對那些廣告下角字體極小的免責聲明，要予以特別注意。為此，消費者要特別注意審查合同內(nèi)容的真實性，不僅要看大處，更要注意小處。在簽署合同時要求開發(fā)商將廣告中宣傳的內(nèi)容寫到合同中去，唯有此，才有可能在開發(fā)商違背宣傳承諾時，追究其違約責任。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]⑤定金風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在期房銷售中，多數(shù)開發(fā)商并不是直接出示購房合同，和購買者直接簽署購房合同，而是先簽訂購房協(xié)議、預售協(xié)議，在收取幾千、乃至幾萬元定金之后再給消費者看合同、簽合同。這時，如果消費者不滿意開發(fā)商提出的交易條件(合同條款)，開發(fā)商就拒絕退還定金，致使消費者陷入被動，蒙受損失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：購房時，一定要求開發(fā)商提供擬簽署的合同文本以及相關補充協(xié)議，直接切入購房合同主體，審查合同具體內(nèi)容并提出自己的意見。如果遇到開發(fā)商以文本為有關政府部門制定的制式合同、聲稱不能修改的情況，就更要警惕其中有關條款的合理性。如果一定要簽署認購協(xié)議，也要注意審查協(xié)議內(nèi)容，對其中諸如“不能在約定的時間內(nèi)簽署合同，定金不予退回”之類的條款，要提出修改意見。已經(jīng)簽署了認購協(xié)議并交付了定金，則一定要在認購協(xié)議中約定的時間內(nèi)，和開發(fā)商協(xié)商簽署合同的相關事宜并留好證據(jù)(如簽署備忘錄、攜證人到場、作現(xiàn)場錄音等)，以便一旦不能簽署合同時索回交付的定金。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]⑥產(chǎn)權風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]產(chǎn)權是所購商品房重要的法律依據(jù)，實踐中總有一些開發(fā)商以各種借口拒絕、拖延辦理產(chǎn)權證，致使許多消費者入住后遲遲拿不到產(chǎn)權證。出現(xiàn)這些問題大約有以下幾種原因：開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的資格(資質)、沒有辦理合法手續(xù)違規(guī)建房、將房屋抵押、以劃撥土地或集體所有土地等未繳納土地出讓金的土地來開發(fā)商品房，以致無法辦理產(chǎn)權證。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：在簽署購房合同時就要認真審查開發(fā)商的土地情況、房屋抵押情況、以及建房的相關法律手續(xù)(審查五證)，并約定不能及時辦理產(chǎn)權證的法律責任。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]⑦合同以及合同條款無效的風險
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]消費者因為信息不對稱，法律和合同知識缺乏，導致對合同條款中存在的違法問題無法察覺，以致在發(fā)生糾紛時被法院判定合同無效；還有一種情況是不認真審查合同條款，還沒有搞清條款含意就草率簽字，從而在發(fā)生糾紛時，使自己陷入被動，而遭受不應有的經(jīng)濟損失。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：認真審查合同(包括補充協(xié)議)內(nèi)容，明確每一個合同條款含意，對模糊不清的條款，一定要在明確其具體含意后再決定簽署與否。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]鑒于購房活動和商品房買賣合同的復雜性，建議在購房、簽署購房合同時聘請專業(yè)律師協(xié)助把關，以更好維護自己的權利。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]⑧延期交房的風險

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]實踐中，因為開發(fā)商的資金問題(開發(fā)資金不到位、抽逃資金、挪用售房資金等)、工程管理問題等原因，有大量的遲延交房、甚至不能交房的事件發(fā)生，以致消費者的利益受損。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]防范措施：在決定買房并簽署合同時，除例行審查開發(fā)商的有關情況、“五證”取得情況外，還要考察擬購房屋的施工進展情況。以前，國家有關法律法規(guī)規(guī)定住宅必須在主體結構完成四分之一工程量以后才可以銷售，目前的規(guī)定是必須主體結構封頂以后才可以銷售。我們建議消費者購買主體結構封頂?shù)姆孔?期房)，以便對自己的人住計劃作出安排，避免(減少)風險。

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